Das Verkehrswertgutachen nach § 194 BauGB

DAS VERKEHRSWERTGUTACHTEN FÜR WOHNIMMOBILIEN

Verkehrswertgutachen (Marktwert) für Behörden & gerichtliche Auseinandersetzungen

Ein Gutachten gemäß § 194 Baugesetzbuch bezeichnet die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie. Es kann notwendig oder ratsam sein, sowohl auf behördliche
Anordnung hin als auch im Kontext des Besitzes oder des Verkaufs eines Objekts.

MÖGLICHE SITUATIONEN, IN DENEN EIN VERKEHRSWERTGUTACHTEN ERFORDERLICH SEIN KÖNNTE

Das ausführliche Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB wird gemäß gesetzlichen Vorschriften und anerkannten Wertermittlungsprinzipien erstellt. In der Regel wird es für folgende Zwecke benötigt: bei Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer und bei gerichtlichen Scheidungen und Erbauseinandersetzungen. Der Verkehrswert gemäß § 194 BauGB bildet die Basis für Ihre Steuerzahlung an das Finanzamt. Dieser Wert wird normalerweise für geerbte oder geschenkte 
Immobilien anhand eines standardisierten Verfahrens ermittelt.

Die Steuer, die vom Finanzamt anhand des sogenannten und derzeit noch genutzten Einheitswerts festgesetzt wird, fällt üblicherweise höher aus, da dieser ohne Ortstermin festgestellt wird und dabei wertmindernde Schäden, Wartungsbedarf oder andere spezifische Eigenschaften nicht einbezogen werden.
Ein Verkehrswertgutachten kann in solchen Fällen hilfreich sein, da es den aktuellen Zustand des zu bewertenden Objekts umfassend berücksichtigt. Mängel, Schäden, Wartungsbedarf, Sanierungsstau oder andere wertbeeinflussende Merkmale werden dabei abgezogen.

Bei Ehescheidungen werden oft gerichtlich verwertbare Gutachten benötigt. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten bildet oft die Grundlage für eine außergerichtliche Einigung und kann bei Bedarf auch vor Gericht herangezogen werden.

Ein Verkehrswertgutachten ist besonders ratsam, wenn die Parteien bereits im Streit liegen und eine Mediation oder eine gerichtliche Auseinandersetzung zu erwarten ist.

Kosten für ein Verkehrswertgutachten

Uwe Köhler, Dipl. Sachverständiger (DIA)

Welche Leistungen sind darin enthalten

Gemeinsamer Termin vor Ort
Bei dem Bewertungsobjekt erfolgt eine gemeinsame Begehung.
Hierbei erfolgt eine ausführliche Beratung und Beurteilung des Allgemeinzustandes vor Ort.

Ausarbeitung des Gutachtens
Normalerweise erfolgt die Ausarbeitung des Gutachtens nach Vorlage aller notwendigen Unterlagen und der danach gemeinsamen Begehung vor Ort.

Günstiger Basis- oder Grundpreis
Sie bekommen ein optimales Preis-Leistungs-Verhältnis ohne versteckte Kosten.

Kosten ab 2.380 Euro inkl. gesetzlicher MwSt.

Umfangreiche Immobiliengutachten, die meist weit über 40 Seiten umfassen und auch vor Gericht Bestand haben, werden beispielsweise in 
  • Erbstreitigkeiten, 
  • Vormundschaftsfällen, 
  • Scheidungen 
  • zur Vorlage beim Finanzamt 
benötigt. 
Das Honorar für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens liegt zwischen 0,5% und 1% des ermittelten Werts zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Ab einem Immobilienwert von 1 Mio EUR belaufen sich die Kosten auf 0,30 % des ermittelten Objektwertes zuzüglich MwSt.

Der Mindestbetrag oder Basiswert beträgt jedoch 2.380,- EUR inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer.

Zusätzlich fallen externe Gebühren an.
Kosten und Gebühren für Grundbuchauszüge, Lagepläne, Bodenrichtwerte, Anfrage an die Kaufpreissammlung werden zu 100 % an die Auftraggeber durchgereicht. Den zeitlichen Aufwand für das Einholen von notwendigen Unterlagen, die i.d.R. vom Auftraggeber zu stellen sind, berechne ich nach Stundensatz. 
Assistentin mit 60 EUR inkl. MwSt.
Sachverständiger mit 150 inkl. MwSt.

Diese Preise gelten ausschließlich für Wohnimmobilien.

Der Grundbetrag umfasst den Vor-Ort-Termin mit der Objektbesichtigung sowie die schriftliche Ausarbeitung des Gutachtens, das in der Regel meist weit über 40 Seiten inklusive eines Bildanhangs umfasst.

Das Pauschalangebot ist auch abhängig vom Zustand der Immobilie. Sollte die Bausubstanz erhebliche Instandhaltungsrückstände aufweisen, was eine umfangreiche Schadens- und Sanierungsbewertung erfordert, muss der zusätzliche Aufwand von einem Bausachverständigen separat übernommen werden.

In dem Basiswert enthalten sind:
  • Ein ausführlicher Ortstermin.
  • Die An- und Abfahrtskosten innerhalb eines Radius von 20 km ab unserem Büro in Nackenheim. Die An- und Abfahrt erfolgen nicht zu den Hauptverkehrszeiten.

Nicht im Preis enthalten sind die Bewertung bestimmter Belastungen. (siehe zusätzliche Beratungsleistungen)
Die Kosten betragen pro Belastung pauschal 178,50,- EUR inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer.

Erforderliche Unterlagen

Folgende Unterlagen sind für die Erstellung eines Gutachtens nötig und soweit möglich kostenfrei vom Auftraggeber auszuhändigen:

  • Baujahr ( auch Angaben zu späteren An- oder Ausbauten)
  • die Grundrisse & Pläne mit Außenmaß (von der Baubehörde genehmigt)
  • die Wohnflächenberechnung und Nutzflächenberechnung (von der Baubehörde genehmigt)
  • ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch (nicht älter als 3 Monate)
  • die Angaben möglichst mit Datum zu den durchgeführten Sanierungen und den Modernisierungen (möglichst mit Originalrechnungen)
  • Ihnen bekannte Schäden und Mängel
  • die Teilungserklärung meist bei Wohnungseigentum, aber auch oft bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften auf geteilten Grundstücken.
  • ein aktueller gültiger Energieausweis
Es ist absolut normal, dass Sie nicht alle Unterlagen zur Verfügung haben. 
Wir können diese für Sie bei öffentlichen Behörden einsehen oder anfordern. Dafür berechnen wir die Kosten nach Zeitaufwand (Assistentin) zzgl. der Kostennote für die angeforderten Unterlagen.

Zusätzliche Kosten und Beratungsleistungen

Die Beratungsleistungen können auf Ihre Anforderung individuell ausgeführt werden.
Die Zusatzleistungen werden wir folgt abgerechnet.

Belastungen
Die Bewertung von Belastungen (Wohnrecht, Erbbaurecht usw.) werden pro Belastung pauschal abgerechnet.
178,50 Euro inkl. gesetzlicher MwSt. pro Belastung

Stundensatz
für den Gutachter und die Assistentin
150,00 Euro inkl. gesetzlicher MwSt. Gutachter
  60,00 Euro inkl. gesetzlicher MwSt. Assistentin
Die Stundenkosten werden pro angefangenen 15 Minuten abgerechnet.

Fahrtkosten
ab einer zweiten Anfahrt* oder für jeden Kilometer über dem pauschalen Radius von 20 Kilometer.
pro Kilometer 0,72 Euro inkl. gesetzlicher MwSt.

*Anfahrten erfolgen ausschließlich außerhalb der Hauptverkehrszeiten.

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