Die Immobilienmaklerprovision
Köhler Immobilien GmbH Ihre regionale Immobilienkompetenz
Als qualifizierter und zertifizierter Makler mit regionaler Immobilienerfahrung
seit 1992 geben wir Ihnen Sicherheit, Stabilität und Verlässlichkeit für Ihren
erfolgreichen Immobilienverkauf.
Gehen Sie auf Makler sicher. Kommen Sie zu uns.
Rufen Sie uns unverbindlich an und machen Sie sich Ihr eigenes Bild.
Wir freuen uns auf Sie.
Was hat sich bei der Immobilienmaklerprovision geändert?
Am 23.12.2020 ist ein neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten in Kraft getreten.
In der Vergangenheit war es möglich, dass ein Makler mit einem Immobilieneigentümer einen Maklervertrag abschloss, in welchem vereinbart wurde, dass die
gesamte Courtage bei einem erfolgreichen Abschluss des Verkaufs vom Käufer zu übernehmen war.
Dieser Möglichkeit beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern wurde durch das neue Gesetz, das am 5. Juni 2020 den Bundesrat passiert hat, ein Riegel vorgeschoben. Das bedeutet, dass der Immobilienmakler in diesem Fall nicht mehr provisionsfrei für den Verkäufer tätig werden kann.
Der Makler ist gezwungen, mit dem Verkäufer eine Provision auszuhandeln, wenn auch der Käufer etwas zahlen soll und es sich bei dem Käufer um einen
Verbraucher (also eine nicht gewerblich handelnde Person) handelt.
Folgende Maklerprovisionen sind bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen möglich.
1. Möglichkeit: 50 % Käufer / 50 %Verkäufer
Das Gesetz schreibt im Wesentlichen vor, dass ein Makler vom Käufer nur eine Provision in gleicher Höhe verlangen darf, wie sie auch der Verkäufer zahlt.
Ziel des Gesetzes soll es sein, die Kaufnebenkosten für private Käufer zu verringern, indem insbesondere verhindert wird, dass die Maklergebühr
vollständig auf die Käufer abgewälzt werden kann. Es soll eine 50/50 Teilung stattfinden.
Die paritätische Teilung der Maklerprovision ist sowohl für den Fall vorgeschrieben, dass der Makler mit beiden Parteien - dem Verkäufer und dem Käufer - einen Maklervertrag abschließt, als auch dann, wenn nur eine Partei den Makler beauftragt.
Der Auftraggeber - also meist der Verkäufer - muss somit selbst mindestens die Hälfte der vertraglich festgelegten Provision zahlen. Ferner muss die geleistete
Zahlung dem Käufer nachgewiesen werden. Erst dann darf der Makler auch vom Käufer eine Provision fordern.
Meiner Meinung nach gibt es bei dieser 50/50 Möglichkeit hohe Interessenskonflikte:
Der Makler muss versuchen, beide Parteien in vollem Umfang fair zu vertreten. D.h. er ist Diener zweier Herren und wird, auch wenn er dies nicht will,
immer wieder in einen Interessenskonflikt zwischen Verkäuferpartei oder Käuferpartei kommen.
Einfaches Beispiel:
Der Verkäufer will natürlich den bestmöglichen Preis und der Käufer den möglichst niedrigsten Preis erzielen.
Beide Parteien sind Auftraggeber und der Makler muss für beide Parteien das Beste herausholen.
Eine Provision kann ausgeschlossen werden, wenn der Makler unter Verletzung seiner Treue- und Sorgfaltspflicht den Interessen seiner Auftraggeber in
wesentlicher Weise zuwiderhandelt und deshalb des Maklerlohns nicht würdig erscheint. Dies kann bei der 50/50 Möglichkeit sehr schnell passieren.
2. Möglichkeit: Die reine Innenprovision oder auch Verkäuferprovision
Wie bei den meisten Regeln gibt es aber auch beim neuen Maklergesetz eine Ausnahme. Als einzige zulässige Ausnahme kann auch in Zukunft weiterhin eine
Innenprovision oder nur Verkäuferprovision vereinbart werden, bei der die Maklerkosten vollständig vom Verkäufer übernommen werden.
Der Käufer ist kein Auftraggeber und zahlt auch keine zusätzliche Käuferprovision.
Meiner Meinung nach die beste Möglichkeit:
Der Makler arbeitet als einseitiger Interessenvertreter ausschließlich für den Verkäufer und vertritt nur die Interessen des Verkäufers.
Somit entsteht keine Interessenkollision, da er nur einen Auftraggeber hat und auch nur von diesem alleine die Provision erhält.
Weiterhin sind bei dieser Möglichkeit auch Bieterverfahren möglich.
WICHTIG ZU WISSEN:
Dieses Gesetz gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt.
Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Käufer eine Eigentumswohnung oder ein Haus als Eigenheim erwirbt. Oder aber auch, wenn eine Immobilie zum privaten
Vermieten erworben werden soll.
Wenn der Käufer hingegen gewerblich handelt oder es sich um eine ausschließlich gewerblich genutzte Immobilie handelt,
kann die Maklerprovision auch weiterhin frei verhandelt werden.
Die Maklerprovision kann bei einem Verkauf folgender Immobilien auch weiterhin frei verhandelt werden, da diese nicht
in den Anwendungsbereich dieses Gesetzes fallen.
- Mietshäuser oder Mehrfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
- Baugrundstücke
- Gewerbeimmobilien
- Spezialimmobilien
- Wohnungspakete
Maklervertrag:
Mehr Klarheit soll es auch darüber geben, wann ein Maklervertrag eigentlich zustande kommt. Zukünftig bedarf ein Maklervertrag zwingend der Schriftform.
Er muss also entweder auf dem Papier oder in einer E-Mail formuliert werden. Eine mündliche Absprache oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus.
Er muss also entweder auf dem Papier oder in einer E-Mail formuliert werden. Eine mündliche Absprache oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus.
Provisionshöhe...
...beim Immobilienverkauf ist weiterhin frei verhandelbar. Eine gesetzliche Höchstgrenze für die Provision beim Verkauf gibt es nicht.
Unzulässig ist die Forderung nur, wenn sie sittenwidrig überhöht ist. Das kommt ab dem Doppelten des Ortsüblichen in Frage.
Je nach Region beträgt die Provison in der Regel zwischen 2x drei oder sechs Prozent des Kaufpreises, jeweils plus der gesetzlichen Mehrwertsteuer.
(d.s. 2x 3,57 % oder 7,14 % inkl. gesetzlicher MwSt.)
Die Provisionsforderung ist zudem nur fällig, wenn die Tätigkeit des Maklers auch mitursächlich für das Zustandekommen des Kaufvertrages war.
Mögliche Auswirkungen auf die Praxis der Branche
Letztendlich werden die unentbehrliche Expertise und die Leistungen in der Vermittlung durch den Makler auch weiterhin ihren Preis haben. Die Höhe der
Maklerprovision ist auch in Zukunft Verhandlungssache. Eine bestimmte Höhe ist nicht festgelegt, sondern es gibt allenfalls Richtwerte.
Viele sehen es so, dass eine angemessene ortsübliche Provision nun noch stärker als Zeichen für das gute Verhandlungsgeschick eines Maklers gewertet werden kann. Als Eigentümer, der seine Immobilie zu einem guten Preis verkaufen will, könnte man sich also sagen: Ein langjährig erfahrener Makler aus der Region, der
seinen Wert seiner Dienstleistung kennt, wird auch gegenüber seinen Auftraggebern bei seinen eigenen Provisionsforderung nicht einbrechen und er wird auch dann gut verhandeln, wenn es darum geht, den optimalen Preis für die zu verkaufende Immobilie zu erzielen.
Maklerauswahl
Wichtig bei der Auswahl eines wirklich guten seriösen Maklers: Achten Sie bitte nicht alleine auf die Höhe der Provision, sondern auf die Fähigkeiten des Maklers.
Ist er wirklich ein schriftlich nachweisbarer Experte? (Und damit ist keinesfalls ein 2-Wochen-Lehrgang gemeint.) Verspricht er Ihnen das Blaue vom Himmel, nur um
an den Auftrag zu kommen? Wohnt und arbeitet der Makler vor Ort und ist wirklich langjährig und erfolgreich in der Region tätig?
Achten Sie auf jeden Fall zusätzlich auf die Referenzen des Maklers, ob diese wirklich echt sind. Lesen Sie sich die Texte der Referenzen genau durch. Sie werden sehr schnell erkennen, ob die Referenzen echt oder gekauft sind. Schauen Sie auch, ob diese Referenzen aus der Umgebung stammen, in der Sie
Ihre Immobilie veräußern möchten.
Billigmakler ohne langjährige regionale Erfahrung kosten Sie - neben Ärger - oftmals wesentlich mehr als den Bruchteil der Provision, den Sie einsparen.
Diese müssen möglichst viele Immobilien möglichst schnell und über einen günstigen Preis verkaufen, damit überhaupt ein Gewinn nach dem Umsatz übrigbleibt.
Meine Meinung:
Der beauftragende Verkäufer wird bei der Beauftragung eines Maklers noch genauer hinschauen, wen er mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragen will.
Und das ist auch gut so. Er muss sich sicher sein, dass der Makler ganz klar die Interessen des Verkäufers vertritt, um den für ihn besten Verkauf zu erzielen.
Ich halte dieses neue Gesetz für positiv, denn dadurch wird bei der leider immer noch offenen Berufsbezeichnung "Immobilienmakler" ein Teil
der Spreu vom Weizen getrennt.
Mit unseren Erfahrungen seit 1992, als zertifiziertes regionales Maklerunternehmen, als Dipl. Sachverständiger (DIA) und als Immobilien-Mediator (DIA) bieten wir
Ihnen sehr umfangreiche Kompetenzen, gepaart mit Empathie, Ehrlichkeit und Erfolg an. Rufen Sie uns an, machen Sie sich Ihr eigenes Bild.
Und auch dies muss einmal ehrlich gesagt werden...
...unabhängig davon, ob die 50 % / 50% Teilung oder die komplette Innenprovision vereinbart wird, letztlich wird der Verkäufer am Ende
keine Mehrkosten tragen, meistens wird der Anteil der Verkäuferprovision in den Verkaufspreis eingepreist.
Der Käufer wird - wie vor Verabschiedung dieses Gesetzes - diese Mehrkosten tragen, wenn er diese Immobilie erwerben möchte. Allerdings trägt er jetzt noch
zusätzlich einen Kostenaufschlag durch das Land. Durch den höheren Kaufpreis hat der Käufer eine höhere Grunderwerbssteuer zu tragen.
Ein gut verpackter Schachzug zur Generierung weiterer Steuern. Es ist nicht immer alles Gold, wenn es von der Politik nach außen als Gold dargestellt wird.
https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilienmakler
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/Verteilung_Maklerkosten.html
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
WIR MACHEN KEINE HALBEN SACHEN!
Wir haben uns dazu entschieden exklusiv die Interessen des Verkäufers zu wahren und zu vertreten, dafür zahlt der Verkäufer die gesamte Provision.
Damit sind wir nicht Diener zweier "Herren" und kommen nicht in einen Interessenkonflikt. Bei einer Teilung der Provision hat der Makler einen Auftrag für den Verkäufer und auch einen Auftrag für den Käufer rechtlich zu erfüllen. Der Verkäufer möchte seinen vertraglich festgelegten Verkaufspreis für sich und der Käufer möchte auch den für ihn besten Verkaufspreis für sich. Und bei der Teilung der Provision sind die Makler auch einen Vertrag mit dem Käufer eingegangen und gezwungen auch in dessen Interessen zu handeln.
Weiterhin kann ein Käufer bei der Bank mehr Eigenkapital für den Kauf nachweisen. Eine Käuferprovision muss vom Eigenkapital bedient werden und schmälert somit die Eigenkapitaldecke des Käufers gegenüber der Bank.
Wir stellen erst unsere Provisionsrechnung; wenn Sie Ihren Kaufpreis erhalten haben. d.h. Wir sitzen bis ganz zum Ende mit Ihnen in einem Boot und Sie müssen keine Provision vorstrecken.
Bei uns zahlt der Verkäufer alleine die gesamte Verkaufsprovision, aber zahlt er die wirklich alleine?
NEIN, er zahlt dies nicht. Warum?
Dies und noch viele weitere Vorteile teile ich Ihnen gerne in einem persönlich Gespräch mit.
Damit sind wir nicht Diener zweier "Herren" und kommen nicht in einen Interessenkonflikt. Bei einer Teilung der Provision hat der Makler einen Auftrag für den Verkäufer und auch einen Auftrag für den Käufer rechtlich zu erfüllen. Der Verkäufer möchte seinen vertraglich festgelegten Verkaufspreis für sich und der Käufer möchte auch den für ihn besten Verkaufspreis für sich. Und bei der Teilung der Provision sind die Makler auch einen Vertrag mit dem Käufer eingegangen und gezwungen auch in dessen Interessen zu handeln.
Weiterhin kann ein Käufer bei der Bank mehr Eigenkapital für den Kauf nachweisen. Eine Käuferprovision muss vom Eigenkapital bedient werden und schmälert somit die Eigenkapitaldecke des Käufers gegenüber der Bank.
Wir stellen erst unsere Provisionsrechnung; wenn Sie Ihren Kaufpreis erhalten haben. d.h. Wir sitzen bis ganz zum Ende mit Ihnen in einem Boot und Sie müssen keine Provision vorstrecken.
Bei uns zahlt der Verkäufer alleine die gesamte Verkaufsprovision, aber zahlt er die wirklich alleine?
NEIN, er zahlt dies nicht. Warum?
Dies und noch viele weitere Vorteile teile ich Ihnen gerne in einem persönlich Gespräch mit.
